如何管控電梯維修保養(yǎng)的質量？
在物業(yè)管理活動中，對設備外包的有效管理控制，一直是物業(yè)管理活動的難點，其中對電梯外包的管控明顯，如何有效管理控制維保單位按要求對電梯設備進行維護，是物業(yè)管理活動中一直在探索的課題。
對電梯設備的維保質量的管控，實質上就是要管理控制好電梯維修保養(yǎng)的全過程，目前電梯維修保養(yǎng)存在的問題主要包括以下幾個方面：
一、電梯保養(yǎng)的形式小于內容。在物業(yè)管理活動中，由于一些相關設備需要具有相關技術的公司來維護，為了物業(yè)管理活動的順利實施，物業(yè)管理公司通過招標的方式與相關公司訂立服務合同，其中電梯設備的維護保養(yǎng)就是通過合同的方式交給相關電梯公司維保的，然而物業(yè)公司對電梯公司的運作方式僅僅停留在合同條款上，電梯相關公司一開始會派經驗豐富的員工，對所接管的電梯設備進行維護保養(yǎng)，當電梯設備穩(wěn)定后，維保方往往會派來新人撤走老人，維持現(xiàn)狀。事實上電梯維護保養(yǎng)是綜合能力很強的工作，沒有一定經驗很難實質性完成維保工作，為了解決這種矛盾維保方會把技術含量低的工作做起來——那就是把設備表面清理干凈，而物業(yè)管理公司往往看重這一點，使管理控制電梯維保質量漸漸轉變?yōu)楣芸卦O備清潔質量。這樣就使的電梯維修保養(yǎng)簡化成設備清潔。
二、電梯保養(yǎng)人員的經驗水平較低。隨著城市快速發(fā)展，電梯數量猛曾，電梯維保人員供不應求，剛拿到電梯操作證就被電梯公司放到維保，經驗能力都有限，事實上很難有質量的完成維修、保養(yǎng)工作。同時一些有經驗水平較高的電梯工又往往脫離了基礎的維修保養(yǎng)工作。
三、電梯保養(yǎng)數量大。隨著市場競爭的加劇，電梯維保費用的降低，電梯公司要維持電梯工的工資增長，其基本的方法和途徑就是增加每個電梯工電梯維保的數量，由于電梯數量的增加，使得電梯保養(yǎng)水準難以達到合同要求，久而久之電梯的保養(yǎng)質量下降、故障上升、風險增大，形成惡性循環(huán)。
四、電梯維保人員的工作狀況很難被監(jiān)管。由于電梯維保是相關性很強的一項工作，沒有經過相關的學習和培訓很難掌握，因此非電梯相關人員很難監(jiān)管電梯維保工作，電梯維保是否做到實處也很難界定。
五、電梯備件不足。深圳有數百家電梯維保單位，大多數維保單位并不是電梯生產制造單位，配件完全靠外部采購，因此電梯維保單位不可能配備較為齊全的電梯配件，延誤電梯時間的情況時有發(fā)生，對物業(yè)管理公司造成一定的影響。
六、配件更換頻繁。主要原因就是
1、更換的配件質量不過關。
2、與維保人員的技術水平有關系。
3、通過更換配件達到創(chuàng)收的目的。
4、電梯設備設計的原因。
七、維保人員責任心不強。主要體現(xiàn)在保養(yǎng)過程能省就省，保養(yǎng)內容能少就少，保養(yǎng)時間盡量縮短。出現(xiàn)問題后找理由，互相推諉責任，使處理問題時間變得較長，對物業(yè)管理公司的要求敷衍了事。
面對電梯維?，F(xiàn)狀，如何管控當前電梯維修保養(yǎng)存在的問題，提高電梯維修保養(yǎng)的質量，是當前物業(yè)管理公司面臨的一個共同問題，現(xiàn)在主要可以從以下幾個方面入手：
一、建立維保人員檔案。對電梯維保公司派駐人員進行考察，考察從3個方面入手：1、通過詢問維保程序、工作細節(jié)初步了解維保人員的理論知識。2、查看維保人員的工作年限，從側面了解維保人員的經驗水平。3、確定現(xiàn)場維保人員，防止電梯維保單位頻繁換人影響現(xiàn)場維保質量。經過細致的前期準備工作，使物業(yè)管理公司方面能很明確的知道維保人員狀況，以便的掌控維?，F(xiàn)場質量的實現(xiàn)。
二、規(guī)范維保人員按計劃保養(yǎng)。電梯按一定時間間隔進行保養(yǎng)是保證電梯運行的關鍵，電梯的保養(yǎng)主要內容包括檢查、調整、潤滑、清潔。主要作用是保證電梯運行。按計劃保養(yǎng)能有效控制電梯保養(yǎng)的頻次，降低電梯出故障的風險。
三、明確維保單位權責以避免風險扯皮。在現(xiàn)實合作過程中由于權責不清造成維修拖延，保養(yǎng)不到位，故障頻發(fā)。物業(yè)管公司認為維保單位的水平不行，而維保單位認為物業(yè)管理公司不愿意花錢，這樣互相推諉就造成電梯維保質量下降，為了避免此類風險首先要明確配件價格、維修時限、保養(yǎng)頻次。其次物業(yè)管理公司應積極配合，該花錢的地方不要吝嗇。這樣有利于提高維保質量。
四、引入有經驗的電梯管理人員。在市場經濟條件下，公司的目標是追求利潤，對于電梯維保公司來講收入包括維保費用、大修費用，維保費用基本固定不變，而大修費用是變動的，如何減少不該發(fā)生的大修費用是物業(yè)管理公司急于考慮的問題，引進有經驗的電梯管理員是解決問題的關鍵。有經驗的電梯管理員能有效的監(jiān)控電梯維程，提高保養(yǎng)質量降低、減少由于保養(yǎng)不到位引起的大修費用，同時也保證了物業(yè)管理公司所付費用與電梯維保公司所付出的勞動基本一致。保持對電梯的維保質量進行管控有著重要意義。
五、物業(yè)管理公司定期對維保單位進行維保質量的評估，通過對維保單位的維保質量評估來監(jiān)測該階段的維保狀況，及時反饋給維保單位，同時作出書面評估報告，由維保單位確認并做出反饋，為以后合同的續(xù)簽做參考。
六、物業(yè)管理公司加強與維保單位的定期溝通，通過定期溝通加強雙方的合作，建立互信機制，避免猜忌，互利雙贏。
物業(yè)管理公司若能不斷完善管控措施，使電梯維保單位嚴格按合同要求去做，那么電梯維保質量將有明顯提升，并且保持常態(tài)化，不利于電梯設備壽命的延長，而且能提升物業(yè)管理水平，這是物業(yè)管理公司希望看到的結果。
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