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如何管控電梯維修保養(yǎng)的質(zhì)量？
在物業(yè)管理活動(dòng)中，對(duì)設(shè)備外包的有效管理控制，一直是物業(yè)管理活動(dòng)的難點(diǎn)，其中對(duì)電梯外包的管控明顯，如何有效管理控制維保單位按要求對(duì)電梯設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，是物業(yè)管理活動(dòng)中一直在探索的課題。
對(duì)電梯設(shè)備的維保質(zhì)量的管控，實(shí)質(zhì)上就是要管理控制好電梯維修保養(yǎng)的全過(guò)程，目前電梯維修保養(yǎng)存在的問(wèn)題主要包括以下幾個(gè)方面：
一、電梯保養(yǎng)的形式小于內(nèi)容。在物業(yè)管理活動(dòng)中，由于一些相關(guān)設(shè)備需要具有相關(guān)技術(shù)的公司來(lái)維護(hù)，為了物業(yè)管理活動(dòng)的順利實(shí)施，物業(yè)管理公司通過(guò)招標(biāo)的方式與相關(guān)公司訂立服務(wù)合同，其中電梯設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)就是通過(guò)合同的方式交給相關(guān)電梯公司維保的，然而物業(yè)公司對(duì)電梯公司的運(yùn)作方式僅僅停留在合同條款上，電梯相關(guān)公司一開(kāi)始會(huì)派經(jīng)驗(yàn)豐富的員工，對(duì)所接管的電梯設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，當(dāng)電梯設(shè)備穩(wěn)定后，維保方往往會(huì)派來(lái)新人撤走老人，維持現(xiàn)狀。事實(shí)上電梯維護(hù)保養(yǎng)是綜合能力很強(qiáng)的工作，沒(méi)有一定經(jīng)驗(yàn)很難實(shí)質(zhì)性完成維保工作，為了解決這種矛盾維保方會(huì)把技術(shù)含量低的工作做起來(lái)——那就是把設(shè)備表面清理干凈，而物業(yè)管理公司往往看重這一點(diǎn)，使管理控制電梯維保質(zhì)量漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)楣芸卦O(shè)備清潔質(zhì)量。這樣就使的電梯維修保養(yǎng)簡(jiǎn)化成設(shè)備清潔。
二、電梯保養(yǎng)人員的經(jīng)驗(yàn)水平較低。隨著城市快速發(fā)展，電梯數(shù)量猛曾，電梯維保人員供不應(yīng)求，剛拿到電梯操作證就被電梯公司放到維保，經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰Χ加邢蓿聦?shí)上很難有質(zhì)量的完成維修、保養(yǎng)工作。同時(shí)一些有經(jīng)驗(yàn)水平較高的電梯工又往往脫離了基礎(chǔ)的維修保養(yǎng)工作。
三、電梯保養(yǎng)數(shù)量大。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，電梯維保費(fèi)用的降低，電梯公司要維持電梯工的工資增長(zhǎng)，其基本的方法和途徑就是增加每個(gè)電梯工電梯維保的數(shù)量，由于電梯數(shù)量的增加，使得電梯保養(yǎng)水準(zhǔn)難以達(dá)到合同要求，久而久之電梯的保養(yǎng)質(zhì)量下降、故障上升、風(fēng)險(xiǎn)增大，形成惡性循環(huán)。
四、電梯維保人員的工作狀況很難被監(jiān)管。由于電梯維保是相關(guān)性很強(qiáng)的一項(xiàng)工作，沒(méi)有經(jīng)過(guò)相關(guān)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)很難掌握，因此非電梯相關(guān)人員很難監(jiān)管電梯維保工作，電梯維保是否做到實(shí)處也很難界定。
五、電梯備件不足。深圳有數(shù)百家電梯維保單位，大多數(shù)維保單位并不是電梯生產(chǎn)制造單位，配件完全靠外部采購(gòu)，因此電梯維保單位不可能配備較為齊全的電梯配件，延誤電梯時(shí)間的情況時(shí)有發(fā)生，對(duì)物業(yè)管理公司造成一定的影響。
六、配件更換頻繁。主要原因就是
1、更換的配件質(zhì)量不過(guò)關(guān)。
2、與維保人員的技術(shù)水平有關(guān)系。
3、通過(guò)更換配件達(dá)到創(chuàng)收的目的。
4、電梯設(shè)備設(shè)計(jì)的原因。
七、維保人員責(zé)任心不強(qiáng)。主要體現(xiàn)在保養(yǎng)過(guò)程能省就省，保養(yǎng)內(nèi)容能少就少，保養(yǎng)時(shí)間盡量縮短。出現(xiàn)問(wèn)題后找理由，互相推諉責(zé)任，使處理問(wèn)題時(shí)間變得較長(zhǎng)，對(duì)物業(yè)管理公司的要求敷衍了事。
面對(duì)電梯維保現(xiàn)狀，如何管控當(dāng)前電梯維修保養(yǎng)存在的問(wèn)題，提高電梯維修保養(yǎng)的質(zhì)量，是當(dāng)前物業(yè)管理公司面臨的一個(gè)共同問(wèn)題，現(xiàn)在主要可以從以下幾個(gè)方面入手：
一、建立維保人員檔案。對(duì)電梯維保公司派駐人員進(jìn)行考察，考察從3個(gè)方面入手：1、通過(guò)詢問(wèn)維保程序、工作細(xì)節(jié)初步了解維保人員的理論知識(shí)。2、查看維保人員的工作年限，從側(cè)面了解維保人員的經(jīng)驗(yàn)水平。3、確定現(xiàn)場(chǎng)維保人員，防止電梯維保單位頻繁換人影響現(xiàn)場(chǎng)維保質(zhì)量。經(jīng)過(guò)細(xì)致的前期準(zhǔn)備工作，使物業(yè)管理公司方面能很明確的知道維保人員狀況，以便的掌控維?，F(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)。
二、規(guī)范維保人員按計(jì)劃保養(yǎng)。電梯按一定時(shí)間間隔進(jìn)行保養(yǎng)是保證電梯運(yùn)行的關(guān)鍵，電梯的保養(yǎng)主要內(nèi)容包括檢查、調(diào)整、潤(rùn)滑、清潔。主要作用是保證電梯運(yùn)行。按計(jì)劃保養(yǎng)能有效控制電梯保養(yǎng)的頻次，降低電梯出故障的風(fēng)險(xiǎn)。
三、明確維保單位權(quán)責(zé)以避免風(fēng)險(xiǎn)扯皮。在現(xiàn)實(shí)合作過(guò)程中由于權(quán)責(zé)不清造成維修拖延，保養(yǎng)不到位，故障頻發(fā)。物業(yè)管公司認(rèn)為維保單位的水平不行，而維保單位認(rèn)為物業(yè)管理公司不愿意花錢(qián)，這樣互相推諉就造成電梯維保質(zhì)量下降，為了避免此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)首先要明確配件價(jià)格、維修時(shí)限、保養(yǎng)頻次。其次物業(yè)管理公司應(yīng)積極配合，該花錢(qián)的地方不要吝嗇。這樣有利于提高維保質(zhì)量。
四、引入有經(jīng)驗(yàn)的電梯管理人員。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，公司的目標(biāo)是追求利潤(rùn)，對(duì)于電梯維保公司來(lái)講收入包括維保費(fèi)用、大修費(fèi)用，維保費(fèi)用基本固定不變，而大修費(fèi)用是變動(dòng)的，如何減少不該發(fā)生的大修費(fèi)用是物業(yè)管理公司急于考慮的問(wèn)題，引進(jìn)有經(jīng)驗(yàn)的電梯管理員是解決問(wèn)題的關(guān)鍵。有經(jīng)驗(yàn)的電梯管理員能有效的監(jiān)控電梯維程，提高保養(yǎng)質(zhì)量降低、減少由于保養(yǎng)不到位引起的大修費(fèi)用，同時(shí)也保證了物業(yè)管理公司所付費(fèi)用與電梯維保公司所付出的勞動(dòng)基本一致。保持對(duì)電梯的維保質(zhì)量進(jìn)行管控有著重要意義。
五、物業(yè)管理公司定期對(duì)維保單位進(jìn)行維保質(zhì)量的評(píng)估，通過(guò)對(duì)維保單位的維保質(zhì)量評(píng)估來(lái)監(jiān)測(cè)該階段的維保狀況，及時(shí)反饋給維保單位，同時(shí)作出書(shū)面評(píng)估報(bào)告，由維保單位確認(rèn)并做出反饋，為以后合同的續(xù)簽做參考。
六、物業(yè)管理公司加強(qiáng)與維保單位的定期溝通，通過(guò)定期溝通加強(qiáng)雙方的合作，建立互信機(jī)制，避免猜忌，互利雙贏。
物業(yè)管理公司若能不斷完善管控措施，使電梯維保單位嚴(yán)格按合同要求去做，那么電梯維保質(zhì)量將有明顯提升，并且保持常態(tài)化，不利于電梯設(shè)備壽命的延長(zhǎng)，而且能提升物業(yè)管理水平，這是物業(yè)管理公司希望看到的結(jié)果。